A Lei 8.245/91 que regia os contratos de locação de imóveis urbanos, recentemente foi alterada pela Lei Federal n º 12.112/09, melhorando as relações locatícias.

Alguns advogados observam pontos polêmicos na nova lei do inquilinato. Outros, no entanto, celebram-na, dizendo que traz acesso rápido à justiça. Tire você mesmo as conclusões, analisando as inovações mais interessantes:

I - Foram incluídas na lei, novas possibilidades de medida liminar sem audiência da parte contrária, senão veja-se:

1. quando houver o desfazimento da locação, sem que o locatário desocupe o imóvel;
2. quando prorrogado o contrato de locação por prazo indeterminado e o fiador não aceitar manter o contrato de fiança;
3. no caso do locador reaver seu imóvel terminado o prazo de locação ou com atraso de aluguél;
4. nas ações que tiverem por fundamento a denúncia da locação para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las);

II - Foi reduzido o número de vezes que o inquilino pode purgar a mora;

III - Quando da renovação do contrato de locação, o inquilino tem de provar a idoneidade do fiador;

IV - Os recursos processuais apresentados com base na lei do inquilinato não tem efeito suspensivo;

V - O locatário poderá devolver o imóvel mediante o pagamento proporcional da multa contratual estipulada;

VI - Aluguel provisório em ação revisional não deve ser inferior a 80% do valor requerido na ação proposta pelo locador. Quando a revisional de aluguel for interposta pelo locatário, a limitação legal é de se revisar o aluguel em valor não inferior à 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;

VII - Os fiadores não aparecem como réus em pedidos de rescisão da locação, apenas respondendo aos pedidos de eventual cobrança de aluguéis;

VIII - A nova lei contempla a possibilidade de fixação de prazo de 15 (quinze) dias (e não mais 30 (trinta) dias – regra geral) para o despejo voluntário quando a base da ação for pelo mútuo acordo das partes ou pela realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

IX - A lei dispensou a prestação de caução para execução provisória do despejo por falta de pagamento;

X - Na prorrogação do contrato de locação, o fiador pode rescindir a garantia estabelecida e, nesse caso, o locador poderá exigir novo fiador ou substituição da modalidade da garantia, sob pena de desfazimento da locação e despejo;

XI - Em caso de dissolução da união estável, a locação prosseguirá com quem permanecer no imóvel, ficando sub-rogado em todos os direitos e obrigações decorrentes do contrato, inclusive sendo responsável por notificar o fiador que, nesse caso, pode exonerar-se de sua responsabilidade.

Com respeito aos aspectos fiscais da lei do inquilinato, destacamos:

a) Aluguéis recebidos de imóvel situado no exterior estão sujeitos à incidência de imposto de renda sejam os respectivos montantes transferidos para o Brasil ou não;

b) As rendas de aluguel pagas pelos residentes no país para pessoas não residentes no país, estão sujeitas ao imposto de renda na fonte;

c) Rendimentos de aluguel proveniente de propriedade em condomínio, a tributação é proporcional à parcela que cada proprietário tem na propriedade. Se o aluguel for recebido por cônjuges casados ​​sob o regime de comunhão universal ou parcial de bens, as rendas devem ser tributadas à alíquota de 50% para cada cônjuge;

d) A pessoa que recebe aluguel de pessoa física, vai pagar imposto de renda pelo "carnê leão". Esse imposto pode ser deduzido do imposto de renda anual.

e) A pessoa que recebe aluguel de pessoa jurídica, terá o imposto de renda retido na fonte pelo contribuinte pessoa jurídica, observando-se, neste caso, a tabela progressiva desse tributo.

f) Sobre as melhorias feitas no imóvel locado, incide imposto de renda.

g) Aluguéis são base de cálculo do PIS e da COFINS das pessoas jurídicas que os recebem.

Feitas estas breves considerações sobre a lei do inquilinato, tendo dúvidas, pedimos nos enviem suas perguntas. Nossos consultores podem detalhar sua situação particular e indicar solução: contato@gabinetejuridico.com.br.

ELAINE RODRIGUES é consultora empresarial do GABINETE JURÍDICO - Consultoria Empresarial e Treinamento Ltda.