G J Consultoria Empresarial e Treinamento EIRELI. Informativo Empresarial – Ano IV – N. 04 – Maio/2009

INCIDÊNCIA DO ITBI (antiga “sisa”) SOBRE CESSÃO

O Código Civil Brasileiro vigente (2002), nos artigos 1.227, 1.245 a 1.247, estabelece que somente o efetivo registro da cessão de direitos à aquisição de bens imóveis ou da promessa de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis, constitui direito real sobre imóveis.

 

Assim sendo, enquanto não efetivado o registro desses títulos, capazes de ensejar a efetiva transmissão da propriedade imobiliária ou de direitos a ela relativos, inexiste fato gerador do ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis “inter vivos”.

 

Portanto, qualquer legislação municipal que considere ocorrido o fato gerador do tributo na data do instrumento de cessão ou na data do instrumento de promessa de compra e venda de bem imóvel, é manifestamente inconstitucional.

 

Com efeito, o registro imobiliário do título constitutivo de direito real (cessão de direitos à aquisição de bens imóveis ou promessa de compra e venda) é o elemento temporal do ITBI que é um tributo, anote-se, incidente por definição constitucional, sobre a transmissão de direitos reais sobre imóveis, o que implica, conseqüentemente, na necessidade do registro imobiliário previsto no Código Civil Brasileiro, pois que a lei tributária não pode alterar a definição, o conteúdo e o alcance dos institutos, conceitos e formas de direito privado.

 

Como visto, a transmissão de propriedade imóvel ou de direito real constituído sobre imóvel, decorre da transcrição do título respectivo no Cartório de Registro de Imóveis. É só então, que ocorre o fato gerador do ITBI e o nascimento da obrigação tributária correlata.

 

Observe-se ainda, que a promessa de compra e venda registrada no Cartório Imobiliário que gera a imposição tributária sob exame, é aquela em que não foi pactuada a possibilidade de arrependimento do negócio jurídico, em outras palavras, desde que seja irretratável. Caso contrário, somente por ocasião da escritura definitiva no registro imobiliário, por ato voluntário do vendedor ou por adjudicação compulsória (por ato jurisdicional, em casos de recusa do vendedor de outorgar escritura definitiva), é que se concretizará a transferência de propriedade e, por tal, poderá ser exigido o ITBI.

 

Também assim tem interpretado o Supremo Tribunal Federal, na cobrança do ITBI sobre contrato de cessão de direitos. Nos termos desse Tribunal, a simples promessa de cessão de direitos não gera obrigação ao pagamento do ITBI, cujo fato gerador é o registro do respectivo título no competente Cartório, porque o perfil constitucional do tributo (art. 156 da CF/88), aponta-o como incidente sobre a efetivação do ato transmissor da propriedade e não sobre as promessas tendentes à futura realização deste.

 

“Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

I – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”.

 

Por fim registre-se que, operado o registro do título aquisitivo da propriedade sob o enfoque no Cartório de Registro de Imóveis, o ITBI pode ser exigido, em nada importando que venha, eventualmente, a ser anulado, pois a definição legal do fato gerador do ITBI é interpretado abstraindo-se a validade dos atos praticados pelo contribuinte (artigo 118 do Código Tributário Nacional).

 

Portanto, a consulta a legislação municipal em vigor e uma visita ao Cartório de Registro de Imóveis sempre que se firmar negócio jurídico sobre bem imóvel, é conduta preventiva de futuros problemas com a obrigação tributária em foco.

 

 

 


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FONTE: Gabinete Jurídico

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